Investire nei Mercati Emergenti

Il boom edilizio cinese è sostenibile? Città fantasma

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Qualcuno di voi può aver letto o sentito parlare dell’attuale situazione del mercato immobiliare cinese, spesso oggetto di descrizioni sensazionalistiche che citano “città fantasma”, “bolle” sul punto di scoppiare e via dicendo. Questo tipo di resoconti può provocare un profondo sconvolgimento del mercato, come in effetti è accaduto, probabilmente in modo non fortuito, dopo un servizio piuttosto negativo presentato a marzo da un noto programma televisivo statunitense. Ma come ho ripetutamente affermato in passato, i dettagli e gli aspetti che concorrono a formare una notizia sono spesso numerosi ed elementi importanti possono essere eliminati in sala di montaggio.

Mi sono recato in Cina alcune settimane dopo che il già citato programma televisivo aveva diffuso il servizio sulle “città fantasma” cinesi e sull’imminente scoppio della presunta bolla immobiliare in quel paese. Con mia sorpresa mi sono imbattuto in un articolo di giornale intitolato “Prezzi immobiliari in rialzo” che non rispecchiava affatto la situazione riferita dai media occidentali e ciò mi ha quindi indotto a chiedermi quale fosse la verità. È innegabile che esistano agglomerati urbani (alcuni paragonabili a città) con edifici vuoti e indubbiamente vi sono stati casi di pianificazione mediocre e cementificazione. Ma nel corso dei nostri viaggi in Cina, il mio team e io abbiamo appurato che questi rappresentano soltanto una percentuale ridotta di progetti e non l’intero paese.

Miti e realtà

Una delle ragioni per cui in Cina vi sono appartamenti o abitazioni non occupati è che molti cinesi considerano l’investimento immobiliare una soluzione di risparmio alternativa al deposito bancario a bassi tassi d’interesse o agli investimenti in borsa, da molti considerati troppo rischioso. Un immobile è invece una cosa concreta, che si può in ultima analisi utilizzare personalmente o lasciare ai propri figli. E grazie agli elevatissimi tassi di risparmio cinesi, molte persone sono in grado di pagare in contanti gli investimenti immobiliari e lasciare gli appartamenti vuoti a tempo indefinito.

Il fattore più importante è che in tutta la Cina le famiglie esprimono una domanda di alloggi a prezzi accessibili vicino ai luoghi di lavoro e alle scuole.

Le cosiddette città fantasma sono alquanto facili da identificare e Ordos, nella provincia della Mongolia Interna, è probabilmente la più famosa. Ordos vanta ricchissime risorse minerali e il PIL pro capite più elevato della Cina. Grazie all’ingente patrimonio accumulato sulla scia del boom economico, il governo di Ordos ha compiuto enormi investimenti in progetti pubblici e infrastrutture, tra cui la costruzione di una nuova città situata in un’area desertica scarsamente popolata, nota come Nuovo Distretto di Kangbashi, situata a 25 chilometri dalla città vecchia.

Un altro esempio di “città fantasma” è il New South China Mall nella Provincia del Guangdong, che sorge nei dintorni di Dongguan, un tempo chiamata la “fabbrica del mondo” a causa del numero elevato di industrie a manodopera intensiva (giocattoli, abbigliamento, tessili e di altro genere) ivi situate. A mano a mano che i salari sono aumentati, le fabbriche hanno tuttavia iniziato a spostarsi verso l’interno, in città più piccole, con salari inferiori e abbondante manodopera. Una volta partiti i lavoratori emigrati, che rappresentavano l’80% della popolazione, il centro commerciale che era stato concepito per loro è diventato inutile. Dongguan si trova inoltre tra Guangzhou, la capitale della provincia del Guangdong a ovest, e Shenzhen, un’altra nuova città anch’essa a ovest, che rappresentano entrambe destinazioni più attraenti per chi vuole fare acquisti.

Un’altra “città fantasma” è Yujiapu, nella Municipalità di Tianjin. I funzionari locali avevano previsto di trasformarla in un centro finanziario di primo piano, la “Manhattan” cinese, ma le probabilità di successo si sono rivelate scarse per la concorrenza di Shanghai, Beijing, Shenzhen e Hong Kong. Non sarà facile rimborsare i 450 miliardi di RMB di prestiti governativi utilizzati per lanciare il progetto.

Queste città rappresentano comunque l’eccezione, non la regola. Dobbiamo ricordare che la Cina ha una popolazione superiore al miliardo di persone, con una popolazione urbana di circa 700 milioni e 100 città con più di un milione di abitanti. È sufficiente camminare lungo le strade delle sue città, come abbiamo fatto, per rendersi conto dell’esistenza di una mole rilevante di abitazioni con standard inferiori alla media e della necessità di rinnovo urbano. In Cina esiste un’enorme di domanda di alloggi, al prezzo e nel luogo giusti. Gli appartamenti in vendita con prezzi intorno a 50.000 dollari statunitensi sono accessibili per numerosi lavoratori cinesi. Alla luce di circa 18 milioni di persone che emigrano ogni anno nelle città e di una previsione di crescita economica reale dell’8% per il 2013 e dell’8,2% per il 2014[1] riteniamo che ci si possa attendere una persistente domanda in quest’area.

Il governo continua a pianificare un’urbanizzazione su ampia scala e per i prossimi 10 anni prevede uno spostamento di circa 300 milioni di persone dalle aree rurali alle città. Supponendo un fabbisogno abitativo minimo di 10 metri quadrati pro capite, tale tendenza si traduce in una potenziale domanda di oltre tre miliardi di metri quadrati. Molti edifici obsoleti inoltre non potranno più essere utilizzabili, e questo numero potrebbe quindi essere ancora più elevato se si tenesse conto dell’esigenza di abitazioni ancora più spaziose.

Ho visto con che velocità può cambiare il sentiment degli investitori e ho spesso constatato che nel momento in cui tutti gli altri si allarmano per qualche notizia, è possibile individuare potenziali occasioni. La nuova amministrazione cinese sta attualmente definendo i piani per il futuro e ritengo che assisteremo a maggiori investimenti e attività nelle aree appropriate. Trovo incoraggianti le rapide risposte – e misure – adottate per far fronte alle preoccupazioni degli investitori in quest’area e continuo a essere ottimista per quanto riguarda il potenziale cinese di lungo periodo.

Come ho detto, non ci si deve limitare a pensare alla Cina in termini tetri e pessimistici e di città fantasma. Ho ancora molto da raccontare sulle città che crescono sulla scia del boom edilizio cinese e lo farò nel mio prossimo post. A presto quindi!

Importante informativa legale

L’investimento in titoli immobiliari comporta rischi particolari, quali cali del valore dell’immobile e maggiore sensibilità a sviluppi economici o normativi sfavorevoli per il settore.

 


[1] Fonte: Fondo Monetario Internazionale, aprile 2013.

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