Investire nei Mercati Emergenti

Il boom edilizio cinese è sostenibile? La corsa allo spazio

Questo contenuto è disponibile anche in: Inglese, Cinese semplificato, Francese, Tedesco, Spagnolo

Come ho ricordato in un post precedente, di recente i media hanno concentrato l’attenzione sul boom edilizio in corso in Cina e alcuni osservatori sono giunti alla conclusione che sia insostenibile. A mio giudizio, vale la pena di approfondire questo argomento. Ovviamente, in Cina non dobbiamo attenderci lo sviluppo di 12 – 20 città delle dimensioni di New York ed è pertanto importante ragionare in prospettiva. In Cina è indubbiamente in atto un boom edilizio, che è però sostanzialmente imputabile alla carenza di alloggi di qualità e di edifici adibiti a uffici. È anche vero che alcuni progetti sono su larga scala e non tutti gli edifici vengono immediatamente occupati. Alcune abitazioni sono destinate a essere occupate non appena ne sia riconosciuta l’abitabilità. Alla luce di questi dati di fatto, è facile rilevare come agglomerati urbani di tali dimensioni (“città”) possano restare temporaneamente disabitati. Volendo vedere di persona cosa stesse esattamente succedendo, il mio team e io abbiamo visitato alcuni di questi nuovi centri sviluppati in Cina. Ecco il mio resoconto.

Città fantasma o città in crescita?

Ci siamo recati nel Distretto Yiantian, nell’area di Shenzhen, per incontrare un operatore immobiliare di grande successo. Sono rimasto meravigliato nel vedere uno straordinario edificio moderno che, stando a quanto appreso successivamente, è stato progettato dall’architetto americano David Hall. L’edificio è circondato da un lago e suddiviso in varie sezioni, contenenti spazi adibiti a uffici e un albergo. È inoltre dotato di strutture ecocompatibili, quali pannelli solari sul tetto e persiane orientabili alle finestre, per regolare l’ingresso della luce solare. Nell’atrio, è stato predisposto un indicatore che evidenzia la quantità di energia (in kilowatt) prodotta dai pannelli solari. Ci è stato detto che in una giornata di sole, questi pannelli sono in grado teoricamente di generare 100 kilowatt.

Abbiamo avuto una vivace discussione con l’operatore, parlando anche del problema delle “città fantasma” cinesi. Da quanto ci è stato riferito, le vendite hanno registrato un andamento robusto, con un’attività particolarmente esuberante sul fronte degli appartamenti completamente ammobiliati. Nel 2012, la società ha portato a termine prevendite di immobili per 13,5 milioni di metri quadrati, 12,9 milioni dei quali destinati a essere completati nel 2013. (Viene adottata una politica prudente in base alla quale le vendite sono riconosciute esclusivamente al completamento del progetto). Di conseguenza, ammesso che esista una bolla, né i nostri interlocutori né noi l’abbiamo vista, ma abbiamo in effetti riscontrato una domanda persistente.

La corsa allo spazio

Di recente, il mio team e io abbiamo visitato Guangzhou, una città che il boom edilizio sta rapidamente trasformando in una giungla di cemento. Sono rimasto sorpreso dal numero di grattacieli in costruzione e già ultimati nel nuovo distretto finanziario della città. Il mio team e io abbiamo soggiornato in un modernissimo albergo la cui reception, situata al 22° piano, offre una vista panoramica spettacolare. Quasi ovunque volgessimo lo sguardo, abbiamo potuto vedere edifici in costruzione svettare al di sopra del profilo cittadino, come alberi alla ricerca del sole.

Il nuovo distretto finanziario centrale (CBD) di Guangzhou è attraversato al centro da una fascia verde, un ampio parco che va dalla torre della TV, con le sue luci multicolori, situata sulle rive di un lago artificiale, sino all’area del nostro albergo. Ai bordi di questa fascia verde sono stati costruiti grattacieli di uffici, aree commerciali, sale da concerto e teatri. Tra le sale da concerto, ve n’è una che colpisce in modo particolare, simile a una navicella spaziale marziana, con pareti e finestre nere e grigie.

Ci siamo chiesti se tutti i grattacieli in costruzione a Guangzhou siano destinati a essere occupati e se esista un mercato sufficiente per un’offerta così ampia. Ma in Cina, storicamente sembra che se si costruisce, (alla fine) i nuovi spazi saranno occupati. Ricordo quando l’area di Pudong, a Shanghai, era ancora coperta da campi coltivati e ci fu presentata una cartina del progetto di una nuova città, con numerosi grattacieli, parchi e altre infrastrutture. All’epoca pensammo si trattasse di un sogno irrealizzabile, ma ora a Pudong quel sogno è diventato realtà. Penso che le nuove aree per uffici del Guangdong possano avere un destino analogo; potrebbero esservi alcuni problemi in fase di realizzazione, ma alla fine sembra che siano destinate a essere interamente occupate.

Naturalmente, quando un paese ha una crescita così rapida come quella della Cina, spesso gli investitori hanno poca pazienza. Eventuali passi falsi o calcoli errati possono comportare conseguenze dolorose. Il mio team e io investiamo da tempo in Cina e intendiamo continuare a ricercare opportunità in tale paese, e prevediamo che continueremo a farlo, basandoci come sempre sulle nostre analisi dirette, in modo da leggere tra le righe e scoprire la realtà.

Importante informativa legale

L’investimento in titoli immobiliari comporta rischi particolari, quali cali del valore dell’immobile e maggiore sensibilità a sviluppi economici o normativi sfavorevoli per il settore.

 

Leave a reply

Il tuo indirizzo e-mail non sarà pubblicato. I campi contrassegnati con un asterisco sono obbligatori *