Investmentabenteuer in den Emerging Markets

China baut – aber für wen? Geisterstädte

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Vielleicht haben auch Sie schon Berichte über die aktuelle Lage auf dem chinesischen Immobilienmarkt gesehen oder gelesen, in denen oft übertrieben reißerisch von „Geisterstädten“, „Blasen“, die bald platzen werden, und Ähnlichem die Rede ist. Solche Berichte können den Markt durchaus erschüttern, wie wir bereits – und vielleicht nicht ganz zufällig – im März gesehen haben nach der eher negativen Berichterstattung eines populären US-TV-Nachrichtenmagazins. Ich kann nur immer wieder sagen, dass solche Geschichten oft unvollständig sind. Manchmal werden maßgebliche Aspekte einfach herausgeschnitten.

Ein paar Wochen nach dem erwähnten Fernsehbericht über die chinesischen „Geisterstädte“ und die angeblich kurz vor dem Platzen stehende Immobilienblase besuchte ich das Land und entdeckte erstaunt eine Zeitung, die titelte: „Immobilienpreise im Aufwind“. Der Artikel passte so gar nicht zu dem, was westliche Medien über die Situation berichteten. Was stimmte also? Keine Frage, es gab (mehr oder minder) große Städte mit leer stehenden Gebäuden, wie alle Welt sehen konnte. Und sicherlich war in manchen Fällen auch schlecht geplant und zu viel gebaut worden. Doch auf unserer Reise durch China erkannten mein Team und ich, dass das nur einen kleinen Ausschnitt von Projekten betraf und keinesfalls das ganze Land.

Mythos und Realität

In China gibt es unter anderem deshalb unbewohnte Wohnungen und Eigenheime, weil viele Chinesen ihr Geld lieber in Immobilien investieren als es für niedrige Zinsen zur Bank zu tragen – oder an die Börse, die viele zu riskant finden. Immobilien sind da etwas Handfestes, das man eventuell selbst nutzen oder Kindern überlassen kann. Angesichts der ausgesprochen hohen Sparquoten in China gibt es viele, die Immobilien bar bezahlen und unbefristet auf leer stehenden Wohnungen sitzen können.

Vor allem aber brauchen und verlangen Familien in ganz China bezahlbaren Wohnraum in der Nähe von Arbeitsplätzen und Schulzentren.

Die sogenannten Geisterstädte sind leicht zu erkennen. Ordos in der inneren Mongolei gehört wohl zu den bekanntesten. Ordos ist reich an Mineralien und kann mit dem höchsten Pro-Kopf-BIP in China aufwarten. Da die Regierung von Ordos an der boomenden Wirtschaft gut verdiente, steckte sie eine Menge Geld in Infrastruktur und öffentliche Projekte, darunter eine neue Stadt 25 Kilometer von der alten entfernt in einer dünn besiedelten Wüstenregion, das sogenannte Neubaugebiet Kangbashi.

Eine weitere sogenannte „Geisterstadt“ ist die New South China Mall in der Provinz Guangdong. Sie liegt am Stadtrand von Dongguan, das einst als „Fabrik der Welt“ bezeichnet wurde, weil dort so viele arbeitsintensive Industrien wie Spielwaren-, Bekleidungs- und Textilindustrie angesiedelt waren. Doch mit steigenden Löhnen zogen die Fertigungsstätten weiter ins Landesinnere in kleinere Städte, wo die Arbeitskräfte billiger und reichlich vorhanden waren. Da Arbeitsmigranten früher 80% der Bevölkerung ausmachten, verlor das für sie konzipierte Shopping-Zentrum mit ihrer Abwanderung seinen Sinn. Außerdem liegt Dongguan zwischen Guangzhou, der Hauptstadt der Provinz Guangdong, im Westen und Shenzhen, einer weiteren neuen Großstadt im Westen – beides beliebte Shopping-Ziele.

Yujiapu im Verwaltungsgebiet Tianjin ist eine weitere „Geisterstadt“. Vertreter der Lokalregierung wollten sie zu einem zentralen Finanzplatz machen, einem chinesischen „Manhattan“, doch im Wettbewerb mit Schanghai, Peking, Shenzhen und Hongkong hatten sie schlechte Karten. Die 450 Mrd. RMB an Staatskrediten, die für das Projekt aufgenommen wurden, werden nicht so leicht zu tilgen sein.

Doch solche Fälle sind die Ausnahme, nicht die Regel. Wir dürfen nicht vergessen, dass China über eine Milliarde Einwohner hat, von denen mehr als 700 Millionen in Städten leben, und 100 Millionenstädte. Wer durch die Straßen der chinesischen Großstädte geht, wie wir es getan haben, erkennt rasch, dass es jede Menge minderwertigen Wohnraum und hohen Bedarf an Stadterneuerung gibt. In China herrscht enorme Nachfrage nach Wohnungen zum richtigen Preis in der richtigen Lage. Viele chinesische Arbeiter können sich Eigentumswohnungen in der Preisklasse von 50.000 US-Dollar leisten. Angesichts der rund 18 Millionen Menschen, die jedes Jahr in die Städte ziehen, und des realen Wirtschaftswachstums von 8% bzw. 8,2%, das jeweils für 2012 und 2014 erwartet wird,[1] spricht unseres Erachtens einiges für anhaltende Nachfrage in diesem Segment.

Die Regierung rechnet für die kommenden zehn Jahre nach wie vor mit starker Urbanisierung und mit der Zuwanderung von weiteren rund 300 Millionen Menschen aus ländlichen Regionen in die Städte. Wenn wir davon ausgehen, dass jeder Mensch mindestens 10 Quadratmeter Wohnraum braucht, entspricht dieser Trend einer potenziellen Nachfrage nach mehr als drei Milliarden Quadratmetern. Hinzu kommt, dass viele ältere Gebäude ersetzt werden müssen, sodass sich die Zahl noch vervielfachen könnte, wenn geräumigere Wohnungen in Betracht gezogen werden.

Ich habe erlebt, wie rasch die Anlegerstimmung umschwenken kann, und schon oft festgestellt, dass man potenzielle Schnäppchen aufstöbern kann, wenn alle anderen aufgrund mancher Schlagzeilen in Panik verfallen. Chinas neue Regierung steht noch am Anfang, und meines Erachtens werden wir in den richtigen Bereichen noch weitere Investitionen und Aktivitäten beobachten. Wie schnell auf diesbezügliche Anlegersorgen reagiert – und gehandelt – wird, stimmt mich zuversichtlich. Ich beurteile Chinas langfristiges Potenzial weiterhin optimistisch.

Wie schon gesagt, gibt es in China nicht nur Weltuntergangsstimmung und aus dem Boden schießende Geisterstädte. Ich habe noch mehr zu sagen über Städte, die durch den Bauboom in China blühen und gedeihen. Seien Sie also gespannt auf meinen nächsten Beitrag!

Wichtige rechtliche Hinweise

Anlagen in Immobilien sind mit besonderen Risiken verbunden wie Wertverluste der Immobilien und erhöhte Anfälligkeit für ungünstige konjunkturelle oder aufsichtsrechtliche Entwicklungen mit Auswirkungen auf den Sektor.

 


[1] Quelle: Internationaler Währungsfonds, April 2013.

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