Aventuras de inversión en mercados emergentes

China construye, pero ¿llegarán los inquilinos? Ciudades fantasma

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Algunos de ustedes deben haber visto o leído acerca de la situación actual del mercado inmobiliario en China, muchas veces descrito de forma sensacionalista con términos como “ciudades fantasma” y “burbujas” a punto de explotar, entre otras cosas.  Esta clase de información puede causar un impacto bastante fuerte en el mercado, que es lo que sucedió, probablemente no de casualidad, luego de que un conocido programa informativo de TV de EE.UU. destapara en marzo un reportaje de tintes negativos.  Sin embargo, como ya he dicho varias veces, siempre puede haber más en una historia: las partes importantes a veces terminan en el cesto de los recortes.

Estuve en China unas semanas después de que se emitiera el mencionado reportaje televisivo sobre las “ciudades fantasma” y la supuesta burbuja inmobiliaria a punto de explotar en China, y me sorprendió encontrarme con un periódico cuyo titular decía “Aumentan los precios de las propiedades”.  El artículo no coincidía con lo que los medios occidentales informaban sobre la situación. Entonces, ¿cuál es la verdad? No cabe duda de que hay pueblos (algunos parecen ciudades) con edificios vacíos expuestos al mundo.  Y ciertamente hubo casos de planificación pobre y edificación en exceso.  Pero a medida que mi equipo y yo viajábamos por China, se nos hacía más claro que aquellos representan una pequeña muestra de los proyectos y no el país en su totalidad.

Mitos y realidades

Una de las razones por las que hay apartamentos o casas desocupadas en China es porque muchos allí consideran que invertir en propiedades es una manera de ahorrar en vez de depositar el dinero en el banco a tasas de interés bajas, o invertir en el mercado de valores, lo que muchos consideran muy arriesgado. Las propiedades es algo que pueden ver y, eventualmente, utilizar para ellos o para sus hijos.  Además, dadas las altas tasas de ahorro en China, existen muchos que pueden pagar por una inversión inmobiliaria en efectivo y quedarse con apartamentos vacíos por tiempo indefinido.

Más importante, las familias en China necesitan y exigen viviendas accesibles que estén cerca del trabajo y de las escuelas.

Las llamadas ciudades fantasma son bastante fáciles de identificar, y Ordos, en la provincia de Mongolia Interior, es probablemente la más conocida.  Ordos tiene recursos minerales muy ricos y el PBI per cápita más alto de China. Como el gobierno de Ordos se enriqueció mucho debido a una economía floreciente, gastó mucho dinero en infraestructura y proyectos públicos, incluido un nuevo pueblo a 25 kilómetros del antiguo, en un área desierta poco poblada conocida como el Nuevo Distrito de Kangbashi.

El New South China Mall en la provincia de Cantón es otra famosa “ciudad fantasma”. Está en las afueras de Dongguan, alguna vez conocida como la “fábrica del mundo” por el gran número de industrias de juguetes, ropa, textiles y otras tantas que se ubicaban allí.  Pero como los salarios aumentaron, las fábricas empezaron a mudarse a ciudades más pequeñas donde los salarios eran más bajos y abundaban los trabajadores. Entonces, cuando la mano de obra migrante que alguna vez había llegado a constituir el 80% de la población se fue, el centro comercial que se diseñó con ellos en mente perdió sentido. Además, Dongguan está entre Cantón, la capital de la provincia de Cantón al oeste, y Shénzhen, otra ciudad nueva al oeste, ambos destinos más populares para los compradores.

En la municipalidad de Tianjín, Yujiapu es otra “ciudad fantasma”. Los funcionarios locales planeaban convertirla en un centro financiero clave, el “Manhattan” de China, pero con la competencia de Shanghai, Pekín, Shénzhen y Hong Kong las oportunidades se redujeron.  Los 450 mil millones de yuanes en préstamos públicos para lanzar el proyecto no serán fáciles de devolver.

Esos lugares son la excepción, no la regla. Debemos recordar que China tiene una población de más de mil millones de personas, una población urbana de 700 millones y 100 ciudades con más de un millón de personas.  Solo hay que pasear por las calles de sus ciudades, como hemos hecho nosotros, para darse cuenta de que hay un exceso de viviendas precarias y la necesidad de una renovación urbana.  Hay una enorme demanda en China por ubicaciones y precios adecuados. Los apartamentos en venta que ronden los US$50.000 son accesibles para muchos de los trabajadores chinos.  La continua demanda en esta área se puede justificar con los 18 millones de personas que migran a las ciudades cada año y con el crecimiento económico real del 8% esperado en el 2013 y del 8,2% en el 20141.

El gobierno continúa planificando grandes urbanizaciones y prevé que alrededor de otros 300 millones de personas se mudarán desde áreas rurales a las ciudades en los próximos 10 años. Si asumimos que cada persona necesita un mínimo de 10 metros cuadrados para vivir, esta tendencia representa una demanda potencial de más de tres mil millones de metros cuadrados. Muchos edificios antiguos también necesitan ser reemplazados así que esta cifra podría aumentar considerablemente si se consideran viviendas aún más espaciosas.

He visto cuán rápido puede cambiar el entusiasmo de los inversionistas y he descubierto que, muchas veces, cuando el resto del mundo entra en pánico con algún titular de noticias, pueden salir a la luz negocios potenciales. La nueva administración de China está empezando a organizarse y creo que veremos más inversiones y actividades en las áreas correctas.  Me siento animado por la rápida reacción (y acción) para abordar las preocupaciones de los inversionistas en esta área y permanezco optimista con el potencial chino a largo plazo.

Como dije, no es todo negro en cuanto a las ciudades fantasmas brotando por toda China.  Tengo más opiniones para compartir sobre ciudades que están floreciendo con el auge de la construcción en ese país, las cuales expresaré en mi próximo post, así que ¡manténganse conectados!

Información legal importante

Invertir en valores inmobiliarios conlleva riesgos especiales, como la desvalorización de los inmuebles y la creciente susceptibilidad a la economía adversa o desarrollos regulatorios que afecten el sector.


1. Fuente: Fondo Monetario Internacional, abril 2013.

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