Aventuras de inversión en mercados emergentes

Construcción en China: Una carrera espacial

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Como mencioné en un post anterior, ha habido mucha atención reciente de los medios focalizada en el auge de la construcción que ha tenido lugar en China, y algunos observadores han llegado a la conclusión de que resulta insostenible. Creo que este tema se seguirá discutiendo en el futuro. Claramente no estamos viendo de 12 a 20 ciudades del tamaño de Nueva York creciendo en China, así que es importante mantener las cosas en perspectiva. Es verdad que allí existe un auge de la construcción, pero esto se debe principalmente a que hay una falta de oficinas y viviendas de buena calidad. También es verdad que algunos proyectos son grandes y que no todos los edificios se ocupan de una vez. Algunos edificios probablemente se habitarán tan pronto como se obtengan los permisos de ocupación. Basándonos en esta realidad, es fácil ver que dichas grandes urbanizaciones (“ciudades”) podrían quedar temporalmente vacías. Yo quería ver con mis propios ojos qué estaba sucediendo exactamente, así que me embarqué con mi equipo en un viaje a algunas urbanizaciones nuevas en China. Aquí está mi informe.

¿Pueblos fantasma o pueblos en desarrollo?

Nos dirigimos a Yantian, en el Distrito de Shénzhen, para visitar a un exitoso promotor inmobiliario. Me impresionó ver el increíble y moderno edificio que, luego averigüé, fue diseñado por el arquitecto norteamericano David Hall. El edificio está rodeado por un lago y se divide en varias secciones que contienen espacios de oficinas y un hotel. También tiene características que contribuyen al cuidado del medio ambiente, como paneles solares en el techo y persianas ajustables en las ventanas para controlar los rayos solares. En el lobby, había un indicador que mostraba cuántos kilovatios de energía producen los paneles solares. Aprendimos que en un día soleado pueden generar 100 kilovatios.

Tuvimos un debate animado con el promotor inmobiliario, incluyendo el tema de las “ciudades fantasma” en China. Desde su perspectiva, las ventas eran fuertes, particularmente exitosas en apartamentos completamente amueblados. En 2012 la empresa vendió de forma anticipada 13,5 millones de metros cuadrados en propiedades, de los cuales unos 12,9 millones de metros cuadrados se terminarán en el 2013. (Tienen una política conservadora de reconocer las ventas sólo cuando el proyecto está completo). Entonces, si allí hay una burbuja, ni ellos (ni nosotros) la vimos. Sí vimos una demanda continua.

Una Carrera Espacial

Mi equipo y yo también visitamos Cantón, una ciudad que se está transformando rápidamente en una jungla de cemento en medio del auge de la construcción. Me impresionó la cantidad de edificios altos en construcción y ya terminados en el nuevo distrito financiero de la ciudad. Mi equipo y yo nos alojamos en un hotel ultra moderno que tiene la recepción en el piso 22, con una vista increíble de la ciudad. Al contemplar la vista, desde casi cualquier ángulo veíamos edificios brotar y crecer sobre el resto como árboles que buscan el sol.

El nuevo distrito comercial del centro de Cantón tiene una franja verde central bien planeada: una porción ancha de tierra que va desde la colorida torre de TV situada en un lago artificial, hasta donde estaba situado nuestro hotel. La franja verde fue alineada con altos edificios de oficinas, centros comerciales, salas de conciertos y teatros. Una sala de conciertos muy particular parece una nave espacial marciana con ventanas y paredes negras y grises.

Nos preguntamos si todos los edificios altos en construcción en Cantón serían ocupados y si habría tanto mercado para un espacio tan grande. Pero históricamente en China, parece que si lo construyes, (al final) se ocupará. Recuerdo cuando los campos de cultivo dominaban el área de Pudóng en Shanghai y nos mostraban un plan de ciudad con numerosas torres de apartamentos, parques y otros servicios. En esa época, creíamos que era un sueño imposible de cumplir. Hoy, ese sueño se ha vuelto realidad en Pudóng. Creo que la nueva área de oficinas de Cantón puede correr con la misma suerte, habrá algunos problemas de crecimiento pero, al final, parece que se van a ocupar por completo.

Por supuesto, cuando un país crece tan rápido como China, los inversionistas tienen menos paciencia. Cualquier paso en falso o mal cálculo puede traer consecuencias graves. Como inversionistas a largo plazo en China, mi equipo y yo seguimos buscando oportunidades allí. También planeamos seguir haciendo nuestro propio informe in situ, para leer entre líneas y ver qué es real.

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