La crisis de Evergrande y los riesgos de contagio

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Franklin Templeton Emerging Markets Equity

Dado que esta situación es variable y puede cambiar rápidamente, estas son las observaciones del equipo según las últimas noticias a 22 de septiembre de 2021. Para obtener una perspectiva más amplia sobre la legislación china, consulte el documento «El endurecimiento normativo de China: nuestra opinión sobre los objetivos y el alcance».

Evergrande y sus instrumentos financieros se están viendo presionados, pues la capacidad de la empresa para hacer frente a su deuda es cada vez más inviable debido al gran apalancamiento del sector y la continua y estricta política gubernamental en relación con el sector inmobiliario. Los mercados están preocupados por el riesgo de contagio debido a la escala de la promoción inmobiliaria de Evergrande, así como a la importancia del sector inmobiliario para la economía china. La situación sigue siendo variable y continuamos examinando de cerca los riesgos de contagio en el sector inmobiliario y el mercado en general.

Resumen

¿Qué sucederá si Evergrande no cumple con los pagos?

• En China, el desapalancamiento de la promotora inmobiliaria ha sido el centro de atención desde hace 2 o 3 años. Por este motivo, el apalancamiento general del sector de la promoción inmobiliaria ha seguido bajando a medida que las promotoras más cotizadas pretenden alcanzar el cumplimiento de las «tres líneas rojas» (parámetros de deuda que se deben cumplir para seguir solicitando préstamos).
• Desde el punto de vista del sector bancario, el impago por parte de Evergrande no ejercería en sí mismo una presión significativa en este sector, debido a su escasa proporción en el registro de préstamos totales del sistema bancario chino.
• Aunque la actitud del mercado con respecto a los sectores inmobiliario y financiero de China ha sido muy negativa y las preocupaciones de los inversores han sido elevadas, no creemos que el riesgo de contagio sistémico sea significativo.

Posible resolución

• Dada la importancia del sector inmobiliario para la economía china y la importancia de la vivienda como clase de activo, el gobierno se siente muy incentivado para garantizar el impago ordenado y la resolución de las deudas de Evergrande.
• Aunque es probable que la situación a muy corto plazo siga siendo volátil, la posible resolución impulsada por Pekín (cuando se desarrolle), podría eliminar la incertidumbre. Creemos que la liquidación ordenada de Evergrande tendría una aceptación positiva entre los inversores.

Sector inmobiliario bajo presión

Los instrumentos financieros de Evergrande se están viendo presionados, pues la capacidad de la empresa para hacer frente a su deuda es cada vez más inviable debido al gran apalancamiento del sector y la continua y estricta política gubernamental en relación con el sector inmobiliario, que ha ralentizado las ventas de inmuebles (a través de elevados tipos hipotecarios y límites con respecto a la exposición de los préstamos bancarios al sector inmobiliario) y ha reducido las fuentes de liquidez y la financiación bancaria (a través de la política de las tres líneas rojas y los límites relativos a los préstamos bancarios).

Además de Evergrande, los mercados financieros están preocupados por el riesgo de contagio debido a la escala de las operaciones de promoción inmobiliaria de Evergrande (una de las tres mayores promotoras inmobiliarias de China y una de las empresas que más préstamos recibe en el mercado del alto rendimiento offshore de China), así como a la importancia del sector inmobiliario para la economía china.

El desapalancamiento de la promotora inmobiliaria china ha sido el centro de atención durante años; hacemos hincapié en que las presiones que sufre Evergrande no son repentinas y la postura del gobierno con respecto a la regulación del sector inmobiliario ha sido clara desde el 19.º congreso del partido celebrado en 2017, en el que el presidente Xi Jinping comentó que «las casas son para vivir, no para especular con ellas». Desde entonces, el gobierno se ha vuelto cada vez más estricto en cuanto al desapalancamiento del sector para reducir el riesgo sistémico y en cuanto a la aplicación de medidas destinadas a moderar la subida del precio de la vivienda en los últimos dos o tres años.

El enfoque centrado en la asequibilidad de la vivienda ha adquirido mayor importancia durante el actual mandato normativo de «prosperidad común», pues la vivienda (junto con la educación y la atención sanitaria) se han señalado como las «tres montañas» que suponen una presión para las familias chinas hoy en día. Recalcamos que la directriz de las tres líneas rojas se creó con el fin de aumentar la disciplina financiera entre las promotoras inmobiliarias, no con el fin de retirar toda la financiación concedida al sector. Esto queda reflejado en la continua estabilidad de las emisiones realizadas por las promotoras, como China Resources Land, por ejemplo.

Dada la clara postura del gobierno en los últimos dos o tres años con respecto a la reducción del riesgo en el sector inmobiliario, el apalancamiento general del sector de la promoción inmobiliaria ha seguido reduciéndose a medida que las promotoras más cotizadas pretenden alcanzar el cumplimiento de las «tres líneas rojas».

Desde el punto de vista del sector bancario, el impago por parte de Evergrande no ejercería en sí mismo una presión significativa en este sector, debido a su escasa proporción en el registro de préstamos totales del sistema bancario chino (incluida toda su cadena de suministro). Incluso en una hipótesis indirecta, observamos que los préstamos concedidos a promotoras inmobiliarias representan un porcentaje de un solo dígito del total de préstamos del sistema bancario.

Además, las preventas (viviendas que se venden antes de finalizarse) representan la mayor parte del pasivo de Evergrande, y el gobierno está ansioso por garantizar la finalización de los proyectos y su entrega a los compradores. El resto del pasivo de la empresa se encuentra en realidad bastante diversificado y repartido entre múltiples bancos (normalmente de segundo nivel).

A pesar de las dimensiones de Evergrande en términos absolutos, la empresa solo representa una baja proporción de un solo dígito del inmenso mercado inmobiliario chino, que de por sí está también muy fragmentado. No obstante, dada la importancia del sector inmobiliario para la economía china y la importancia de la vivienda como clase de activo, el gobierno se siente muy incentivado para garantizar el impago ordenado y la resolución de las deudas de Evergrande.

Cabe señalar que, según diferentes estimaciones, el mercado inmobiliario chino representa alrededor de un cuarto del producto interior bruto del país (tanto de forma directa como indirecta, incluidos los sectores de insumos y materias primas), de modo que su contribución a la economía es significativa. Aunque el gobierno desea contener el ritmo de subida del precio de la vivienda para evitar que se produzcan problemas relacionados con la asequibilidad (conforme al objetivo de prosperidad común), no quiere que el precio de la vivienda caiga, ya que esto podría tener un efecto negativo sobre la riqueza (algo contradictorio con el objetivo de prosperidad común y con el objetivo de estabilidad nacional como consecuencia de las posibles ramificaciones políticas). Si otras grandes promotoras muestran indicios de debilidad, cabría esperar cierta relajación de la política monetaria, la cual proporcionaría un alivio.

Aunque es probable que la situación a muy corto plazo siga siendo volátil, la posible resolución impulsada por Pekín (cuando se desarrolle), podría eliminar la incertidumbre. Creemos que la liquidación ordenada de Evergrande tendría una aceptación positiva entre los inversores.

Por los motivos señalados anteriormente, aunque la actitud del mercado con respecto a los sectores inmobiliario y financiero de China ha sido muy negativa y las preocupaciones de los inversores han sido elevadas, no creemos que el riesgo de contagio sistémico sea significativo.

¿Cuáles son los riesgos?

Todas las inversiones conllevan riesgos, incluida la posible pérdida de capital. El valor de las inversiones puede tanto subir como bajar y los inversores podrían no recuperar todo el capital invertido. Los precios de las acciones experimentan fluctuaciones, a veces rápidas y drásticas, debido a factores que afectan a empresas concretas, industrias o sectores específicos, o condiciones generales de mercado. Los riesgos especiales están asociados con la inversión en valores extranjeros, incluidos los riesgos asociados con desarrollos políticos y económicos, las prácticas comerciales, la disponibilidad de información, los mercados limitados y las fluctuaciones y políticas del tipo de cambio de moneda. Las inversiones en mercados emergentes entrañan riesgos más altos relacionados con los mismos factores. En la medida en que una estrategia se concentre en países, regiones, industrias, sectores o tipos de inversión específicos en cada momento, puede estar expuesta a riesgos mayores por sucesos adversos acaecidos en esas áreas concretas en comparación con otra estrategia que invierta en una variedad más amplia de países, regiones, industrias, sectores o inversiones. China puede estar sujeta a unos niveles considerables de inestabilidad económica, política y social. Las inversiones en valores de emisores chinos conllevan riesgos específicos de China, como determinados riesgos jurídicos, normativos, políticos y económicos.

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